Contrariamente a quanto si pensa, l’amministratore non è il solo a doversi occupare dei problemi condominiali. Molti obblighi, infatti, investono i proprietari dello stabile: tra tutti, sono particolarmente insidiosi quelli inerenti la sicurezza del palazzo, dei suoi abitanti e di chi ci lavora che, per motivi di “ordine pubblico”, sono quelli sanzionati in modo più grave in caso di trascuratezza.
Molte delle procedure condominiali competono all’amministratore, altre sono invece delegabili a professionisti o a imprese, ma ciascuna, in un modo o nell’altro, riguarda il condominio che, nella sua veste di committente, deve sempre dimostrare di aver fatto del proprio meglio. Talora, anche quando può provarlo, non si salva dalle conseguenze.
Impianti a norma
Verificare se gli impianti del palazzo sono a norma fa parte dei doveri dell’amministratore che, a questo scopo, talora è costretto a rivolgersi a dei tecnici a spese del condominio. Se però non lo fa sono i proprietari a pagarne poi le conseguenze, ed è anche difficile rivalersi sull’amministratore stesso. Se gli impianti risultano non a norma, una volta portata a conoscenza dell’assemblea la situazione, le scelte dei singoli dovranno limitarsi a valutare diversi preventivi per la messa a norma: se nonostante tutto la maggioranza dei proprietari rifiuta l’adeguamento, chi vorrebbe mettersi in regola ha un solo modo per non essere coinvolto nell’irregolarità: denunciare gli altri
proprietari in Tribunale. Perfino l’amministratore non ha come scusante la mancata volontà di chi lo incarica: l’unica strada per evitare conseguenze è quella di dimettersi.
Le novità previste
La norma fondamentale di cui tenere conto è il Decreto del Ministero dello Sviluppo n. 37 del 22 gennaio 2008. Il nuovo provvedimento, come del resto l’abrogata legge n. 46/1990. non fissa i numerosissimi requisiti necessari per l’adeguamento, che sono stabiliti da apposite norme per ciascun impianto; stabilisce però diverse regole che, per quanto attiene l’ambito del condominio, riguardano ovviamente solo gli impianti comuni. Novità riguardano anche la manutenzione ordinaria, oltre che i lavori di installazione, di trasformazione, di ampliamento e di manutenzione straordinaria: devono essere affidati a imprese abilitate con requisiti più stringenti di quelli un tempo in vigore. Il Decreto inoltre obbliga al progetto delle opere, di cui vengono varati due tipi: uno semplificato, che può essere redatto dal responsabile tecnico dell’impresa installatrice, e uno più complesso, sottoscritto da un professionista iscritto agli albi professionali secondo le specifiche competenze tecniche. Il secondo, come in passato, è previsto per impianti più importanti (elettrici di potenza oltre i 6 kW, riscaldamento con canne fumarie collettive ramificate, caldaie centralizzate che superano i 50 kW di potenza, impianti antincendio che necessitano, del Cpi, Certificato di prevenzione Incendi, come per esempio i garage oltre i 9 posti auto o i locali che ospitano caldaie centralizzate a metano.
Documentazione da conservare
Il Decreto inoltre vara i nuovi modelli di dichiarazione di conformità degli impianti, rilasciati dall’installatore, che l’amministratore dovrà avere cura di ottenere e conservare, e di cui fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto. Se la dichiarazione di conformità non esiste o non è reperibile, può essere sostituita da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all’albo professionale per le competenze tecniche richieste. Si tratta in sostanza di una perizia sull’impianto esistente che ne attesta, se possibile, la rispondenza alla sicurezza. In caso di nuovi allacciamenti o di incrementi di potenza dell’impianto che prevedano un progetto, a dichiarazione di conformità va spedita entro 30 giorni al distributore o al venditore di energia.
Manutenzione programmata
L’impianto caldaia centralizzato va verificato almeno due volte all’anno, una prima dell’accensione e una alla fine del periodo di riscaldamento. L’esito dei controlli va annotato sul libretto di caldaia, insieme a tutte le caratteristiche di costruzione e di installazione dell’impianto stesso. Il libretto va conservato presso l’amministratore di condominio e va esibito al controlli sul campo che sono organizzati dai Comuni sopra i 40mila abitanti o dalle Province, per i Comuni più piccoli. In genere, in condominio tale incarico è affidato al cosiddetto terzo responsabile dell’impianto calore, cioè una ditta esterna, di cui bisogna essere certi della capacità professionale (deve essere iscritta presso la Camera di commercio per tale specialità). La stessa ditta controlla anche che la caldaia sia accesa solo nei periodi consentiti del giorno e dell’anno (che variano a seconda della zona energetica in cui è situato il palazzo).
L’impianto dell’ascensore
L’assistenza per la manutenzione dell’ascensore da parte di una ditta specializzata, invece è obbligatoria dal 1942. Due volte all’anno è la scadenza minima delle visite di controllo che la ditta deve assicurare. C’è da aggiungere che molte società di servizi mandano i loro tecnici molto più spesso, per esempio una volta ogni due mesi. I normali tempi tecnici per la manutenzione straordinaria sono: 6-7 anni, per la sostituzione delle funi; 10 anni, per la sostituzione delle porte o delle serrature; 10 anni, per la sostituzione dei cavi elettrici. Argani o pulegge di trazione hanno, in condizioni ottimali, una vita assai più lunga e dipendente dalla perfezione dell’apparecchio. Naturalmente una manutenzione ordinaria poco accurata provoca cicli di vita più brevi delle componenti. Responsabile dell’esercizio è invece l’amministratore condominiale o, al massimo, il portiere. È lui ad avere in consegna le chiavi del locale macchine e deve impedire, sotto la sua diretta responsabilità, l’accesso ai non autorizzati (condomini o estranei).
Quali controlli per gli appalti alle imprese
L’articolo 90 del nuovo Decreto sulla sicurezza lavoro (Digs 81/08) pone fine al dibattito su condominio e documento unico di regolarità contributiva (Durc), sancendone senza ambiguità l’obbligo. Bisogna infatti che il committente privato (nel caso del condominio è l’amministratore) verifichi l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa affidataria. Questo controllo si considera eseguito con la richiesta all’impresa di quattro documenti: il certificato di Iscrizione alla Camera di commercio; il documento unico di regolarità contributiva; un’autocertificazione rispetto all’idoneità tecnico-professionale (allegato XVII al Digs ), un’altra autocertificazione relativa al contratto collettivo applicato. Nel caso i lavori da eseguire richiedano una pratica edilizia (per esempio la Dia – Denuncia di inizio attività) tutti questi documenti vanno trasmessi prima dell’inizio dei lavori all’autorità competente, in genere il Comune. Si noti che questi obblighi sono una forma di semplificazione concessa ai lavori privati. La designazione del coordinatore per la progettazione (solitamente denominato coordinatore per la sicurezza, incarico in genere affidato allo stesso direttore dei lavori), è obbligatoria nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese e, per i lavori privati, è necessaria solo per le opere soggette a permesso di costruire. Il testo dell’articolo 90 esclude invece la nomina del coordinatore della progettazione per opere di manutenzione ordinaria, quali ad esempio quelle che normalmente sono affidate alle aziende con dipendenti che si occupano della manutenzione dell’ascensore o ai terzi responsabili dell’impianto calore centralizzato che eseguano anche semplici opere di conservazione della caldaia. Meno certo è se il Durc sia comunque necessario. Lo imporrebbe l’articolo 35, commi 33 e 34, del Decreto legge 223/2006 al momento del pagamento dei corrispettivi, ma con esclusione dei committenti non esercenti attività commerciale. Quindi i condomini non rientrerebbero nel conto. Nell’incertezza, resta prudente che l’amministratore chieda comunque il Durc. Infine va sottolineato che il decreto Economia e Finanze n. 41 del 18/2/1998 afferma che la detrazione del 36% sul recupero (e, per estensione, quella del 55% sul risparmio energetico ) non è dovuta in caso di violazione delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri, nonché di obbligazioni contributive accertate dagli organi competenti e comunicate alla direzione regionale delle entrate territorialmente competente.
Protezione anche per chi lavora nel condominio
Con le nuove norme sulla sicurezza lavoro (in particolare al comma 9 dell’articolo 3 del Digs 81/08) si vara una sicurezza semplificata per i condomini verso i portieri e, in generale, tutti i loro dipendenti (per esempio, il giardiniere dove c’è). Gli amministratori debbono provvedere affinché ciascun portiere riceva una adeguata informazione su: i rischi per la sicurezza e la salute connessi alle loro mansioni; le misure e le attività di protezione e prevenzione adottate; i rischi specifici cui è esposto in relazione all’attività svolta, la normativa di sicurezza e le disposizioni condominiali in materia; i pericoli connessi all’uso delle sostanze e dei preparati pericolosi; le procedure che
riguardano la lotta antincendio, l’evacuazione e il pronto soccorso. Occorre che tali informazioni, meglio se scritte, siano date con buon senso e siano comprensibili. A differenza di quel che capita per altri dipendenti, non sarebbero necessari la nomina del responsabile per i servizi prevenzione e protezione, la stesura del documento di valutazione dei rischi, la nomina di un medico competente e nemmeno le comunicazioni alle A.s.l; a meno che in un contano di lavoro siano previste tutele più rigide (e, nel più diffuso, quello sottoscritto dalla maggioranza dei proprietari, è proprio così).
Formazione del portiere
Ciascun portiere deve ricevere una formazione sufficiente e adeguata in materia di sicurezza e di salute, con particolare riferimento al proprio posto di lavoro e alle proprie mansioni. La formazione deve essere attuata ogni volta che:
a) il portiere viene assunto;
b) quest’ultimo cambia mansioni;
c) vengono introdotte nuove attrezzature di lavoro, nuove tecnologie, nuove sostanze e preparati pericolosi.
Se non ricorrono queste ultime due ipotesi non c’è obbligo di effettuare la formazione per i portieri assunti prima del 27 novembre 1994. Il corso stesso non deve comportare oneri economici a carico del portiere, che non dovrà pagare nulla. La frequenza dovrà essere svolta in orario di lavoro, oppure pagata a parte, come ore straordinarie. Attualmente non esistono corsi di formazione con preciso riconoscimento istituzionale: basta la frequenza a uno dei tanti corsi organizzati da associazioni di categoria o istituti di formazione.
In caso di pericolo immediato
In genere, ogni decisione in condominio spetta all’assemblea, soprattutto se si tratta di opere di manutenzione straordinaria. Vi è tuttavia un caso in cui l’amministratore non solo può, ma addirittura deve agire senza l’assenso di nessuno: quando è a rischio l’incolumità fisica di qualcuno, che sia o meno un condomino. I casi frequenti sono il possibile distacco di materiali dall’edificio o una fuga di gas. Anche un grave danno alle parti comuni che non comporti un pericolo può richiedere un intervento immediato come la rottura di una tubatura dell’acqua. Sarebbe bene che l’amministratore avvisi poi i consiglieri del condominio e faccia ratificare le scelte a posteriori con una delibera approvata alla prima assemblea convocata.
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